KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ DÖNEM
Türkiye’de kentsel dönüşüm, artık yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmiyor; aynı zamanda afet riskine karşı bir “ulusal güvenlik meselesi” olarak ele alınıyor. Özellikle 6 Şubat depremleri sonrası hızlanan süreç, 2023, 2024, 2025 ve 2026 yıllarında yapılan kapsamlı yasal düzenlemelerle yeni bir evreye girdi. Bu yeni dönemde amaç açık: Daha hızlı, daha merkezi ve daha az bürokrasiyle dönüşüm.
Ancak hız ile hak, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında kurulan bu hassas denge, beraberinde ciddi tartışmaları da getiriyor.
KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ TEMELİ VE SON YASA DEĞİŞİKLİKLERİ
Türkiye’de kentsel dönüşümün temelini 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” oluşturuyor. Bu yasa, riskli yapıların yıkılması ve yerine güvenli yapıların yapılmasını amaçlıyor.
Ancak özellikle 2023 sonrası yapılan değişikliklerle bu yasa ciddi biçimde yeniden şekillendirildi. Bu değişikliklerin en kritik başlıklarını şöyle özetleyebiliriz:
1. Salt çoğunluk sistemi (yüzde 50+1)
Önceden dönüşüm kararı için aranan 3’te 2 çoğunluk şartı kaldırıldı. Artık maliklerin yüzde 50+1’inin onayı yeterli.
Bu değişiklik, süreci hızlandırmayı hedeflese de azınlıkta kalan hak sahipleri açısından önemli bir tartışma başlığı oluşturuyor.
2. Karara katılmayanların pay satışı
Yeni düzenlemeye göre dönüşüme katılmayan maliklerin hisseleri, belirli bir süre içinde açık artırma ile satılabiliyor.
Bu durum, “zorunlu dönüşüm” tartışmalarını beraberinde getiriyor.
3. Riskli yapı tespitinde kolaylık
Artık riskli yapı tespiti daha hızlı yapılabiliyor ve bazı durumlarda idare tarafından resen (kendiliğinden) başlatılabiliyor.
Bu da özellikle büyük şehirlerde dönüşümün hızlanmasını sağlıyor.
4. Yargı süreçlerinin hızlandırılması
Yeni düzenlemelerle dava süreçleri kısaltıldı ve dönüşüm projelerinin yargı engeline takılmasının önüne geçilmek istendi.
5. 2026 yönetmelik değişiklikleri
2026’da yapılan son düzenlemelerle:
- Tapu kayıtlarında süreç sadeleştirildi
- Pay satış ve karar alma süreçleri hızlandırıldı
- Yıkım sonrası işlemler daha net hale getirildi
SÜREÇLER NEDEN HIZLANDIRILDI?
Bu sorunun cevabı oldukça net: Türkiye’nin deprem gerçeği.
Türkiye, aktif fay hatları üzerinde bulunan bir ülke. Bu nedenle mevcut yapı stokunun önemli bir kısmı riskli kabul ediliyor. Yeni düzenlemelerle birlikte kentsel dönüşüm artık klasik bir imar politikası değil, afet yönetimi stratejisinin parçası haline geldi.
Devletin yaklaşımı şu şekilde özetlenebilir:
“Yavaş dönüşüm = yüksek risk”
Bu nedenle bürokratik engeller azaltılıyor, karar alma süreçleri hızlandırılıyor ve merkezi otoritenin rolü artırılıyor.
EKONOMİK BOYUT: FİNANSMAN VE DESTEKLER
Kentsel dönüşümün en kritik sorunlarından biri finansman. Son düzenlemeler bu alanda da önemli değişiklikler getirdi:
- Hak sahiplerine kredi ve hibe destekleri artırıldı
- “Yarısı Bizden” gibi kampanyalarla vatandaşın yükü azaltılmaya çalışıldı
- Tahliye ve kira yardımları genişletildi
- Riskli yapı ilan edilen binaların destek kapsamı genişletildi
Ancak burada önemli bir sorun ortaya çıkıyor:
Artan inşaat maliyetleri ve yüksek faiz ortamı, bu desteklerin yeterliliğini tartışmalı hale getiriyor.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ MODEL: MERKEZİLEŞME
Son yasal düzenlemelerin en dikkat çekici yönlerinden biri de merkeziyetçi yapının güçlenmesi.
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkileri artırıldı
- Yerel yönetimlerin rolü görece sınırlandı
- Devlet, süreçte daha aktif bir aktör haline geldi
Bu durum iki farklı bakış açısını beraberinde getiriyor:
Olumlu görüş:
Merkezi yapı sayesinde süreç hızlanıyor, koordinasyon artıyor.
Eleştirel görüş:
Yerel ihtiyaçlar göz ardı edilebilir, demokratik katılım zayıflayabilir.
HAK SAHİPLERİ AÇISINDAN RİSKLER
Kentsel dönüşümün hızlanması, bazı hak kaygılarını da beraberinde getiriyor:
1. Mülkiyet hakkı tartışmaları
Salt çoğunluk sistemi, azınlıkta kalan maliklerin haklarını zayıflatabilir.
2. Zorunlu satış uygulamaları
Pay satış mekanizması, “zorla mülkiyet devri” eleştirilerine yol açıyor.
3. Sosyal boyut
Düşük gelirli kesimler için dönüşüm, yerinden edilme riskini artırabiliyor.
4. Müteahhit riski
Yeni düzenlemelerde teminat oranları yeniden düzenlense de projelerin yarım kalma riski hâlâ tartışılıyor.
ŞEHİRCİLİK AÇISINDAN ELEŞTİRİLER
Kentsel dönüşüm sadece bina yenilemek değildir; aynı zamanda şehir planlama meselesidir.
Ancak mevcut uygulamalara yönelik bazı eleştiriler öne çıkıyor:
- Yoğunluk artışı (daha fazla kat, daha fazla nüfus)
- Altyapı yetersizliği
- Yeşil alan kaybı
- Rant odaklı projeler
Uzmanlara göre, dönüşüm süreci “insan odaklı” değil “arsa odaklı” ilerlediği sürece, şehirlerin yaşanabilirliği zarar görebilir.
İSTANBUL GERÇEĞİ: ZAMANLA YARIŞ
Türkiye’de kentsel dönüşüm denildiğinde akla gelen ilk şehir İstanbul. Çünkü:
- Milyonlarca riskli yapı bulunuyor
- Büyük bir deprem beklentisi var
- Nüfus yoğunluğu çok yüksek
Bu nedenle İstanbul’da dönüşüm artık bir tercih değil, zorunluluk.
Ancak sorun şu:
Hızlı dönüşüm mü, doğru dönüşüm mü?
GENEL DEĞERLENDİRME: FIRSAT MI, RİSK Mİ?
Son yasal düzenlemelerle birlikte kentsel dönüşüm:
✔ Daha hızlı
✔ Daha merkezi
✔ Daha az bürokratik
Hale geldi.
Ancak aynı zamanda:
✖ Daha az katılımcı
✖ Daha tartışmalı
✖ Daha riskli (haklar açısından)
Bir yapıya da büründü.
SONUÇ: DENGE ARAYIŞI
Kentsel dönüşümde gelinen noktada asıl mesele artık şu:
Hız mı, adalet mi?
Güvenlik mi, mülkiyet hakkı mı?
Merkez mi, yerel mi?
Doğru cevap ise bu ikilemlerin birinde değil, denge kurulmasında yatıyor.
Türkiye’nin önünde çok net bir gerçek var:
Deprem riski ertelenemez.
Ancak aynı şekilde bir diğer gerçek de göz ardı edilmemeli:
Kentler sadece beton değil, insanların yaşam alanıdır.
Eğer kentsel dönüşüm bu dengeyi kurabilirse, Türkiye için bir kurtuluş projesine dönüşebilir.
Aksi halde, çözüm üretirken yeni sorunlar yaratma riski her zaman masada kalacaktır.
