ABD Merkez Bankası (Fed), Eylül 2025 toplantısında politika faizini çeyrek yüzde puan (25 baz puan) düşürerek federal funds oranını %4,00-%4,25 aralığına çekti. Yılın kalan kısmı için iki faiz indirimi daha öngören karar, piyasalarda “beklentiyi satın al, gerçekleşmeyi sat” stratejisini tetikledi. Tahvil getirileri ve dolar endeksi yükseldi, Wall Street endeksleri yatay kapattı. S&P 500, kısa süreli yükselişin ardından sadece %0,1 düşüşle günü tamamladı. Bu gelişmeler, yatırımcılar ve gayrimenkul sektörü için ne anlama geliyor? 2025 mortgage oranları ve yatırım fırsatlarını inceleyelim.
Gayrimenkul Sektöründe Faiz İndirimi: Mortgage Oranları Düşüyor, Talep Artıyor mu?
”FED’in politika faizini düşürmesi, genellikle borçlanma maliyetlerini azaltır. Mortgage oranları, özellikle 10 yıllık ABD Hazine tahvili getirilerine bağlıdır. Fed’in indirimi, tahvil getirilerini aşağı çekme potansiyeline sahip; bu da mortgage oranlarını düşürür. Eylül 2025 öncesi 30 yıllık sabit mortgage oranı %6,13’e gerilemişti (3 yılın en düşüğü), ve FED’in iki ek indirim sinyaliyle 2025 sonuna kadar %6’nın altına inmesi beklenir.”
Faiz indirimleri gayrimenkul yatırımcıları için hangi fırsatları yaratıyor?
Düşük faiz ortamı, gayrimenkul yatırımcıları için maliyetleri azaltıyor. İnşaat kredileri ucuzlarsa, yeni projeler ve kentsel dönüşüm hızlanabilir; bu da mülk değerlerini %5-7 artırabilir. Ticari gayrimenkul, özellikle ofis ve perakende, düşük oranlarla kira getirilerini cazip hale getiriyor. Örneğin, 2025’te büyüyen bölgelerde (ABD’de Texas, Florida veya Türkiye’de İstanbul’un yeni metro hatları çevresi) yatırım yapanlar, yıllık %8-10 getiri hedefleyebilir. Ancak, enflasyon riski devam ediyor; kalıcı enflasyon tahvil getirilerini ve mortgage oranlarını tersine çevirebilir. Yatırımcılara, kısa vadeli değişken faizli (ARM) kredilerden ziyade sabit faizli kredileri ve uzun vadeli yatırımları öneriyorum. Gayrimenkul ETF’leri veya REIT’ler de portföy çeşitlendirmesi için iyi bir seçenek.
Mortgage refinansmanı için doğru zaman mı, yoksa beklemeli miyiz?
Şu an 30 yıllık mortgage oranları %6,13 civarında, ancak Fed’in Ekim ve Aralık indirimleri sonrası %5,8’e inme ihtimali yüksek. Refinansman düşünenler için 6-12 ay beklemek mantıklı; bu süre zarfında oranlar düşerse, yıllık binlerce dolar tasarruf edilebilir. Örneğin, 200.000 dolarlık bir mortgage’da %6,13’ten %5,5’e geçiş, aylık ödemeleri yaklaşık 100 dolar azaltır. Ancak, refinansman maliyetlerini (kapanış masrafları, %2-3) göz önünde bulundurun. Eğer mevcut oranınız %7’nin üzerindeyse, şimdiden refinansman düşünülerek piyasadaki hareketler izlenmeli. Uzman bir mortgage danışmanıyla çalışmak, en iyi zamanlamayı yakalamanıza yardımcı olur.